Accueil / Outils / Simulateur LMNP

Outil cabinet · barèmes 2025

Simulateur LMNP : micro-BIC ou régime réel ?

Comparez instantanément les deux régimes fiscaux de la location meublée non professionnelle et identifiez celui qui maximise votre revenu net après impôt.

Comparateur fiscal · revenus 2025

Micro-BIC ou réel ?

Renseignez votre situation : le calcul se met à jour en temps réel.

Intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, gestion, entretien, honoraires…
Bien, mobilier, travaux. Estimation indicative.
Prélèvements sociaux appliqués : 18,6 %
Micro-BIC recommandé
Revenu net après impôt
Régime réel recommandé
Revenu net après impôt
Régime le plus avantageux
Point d'attention plus-value : depuis la LF 2025, les amortissements déduits au réel se réintègrent dans le calcul de la plus-value lors de la revente (avec exceptions). Le micro-BIC n'est pas concerné par cette réintégration.

Estimation indicative simplifiée, ne tenant pas compte de l'ensemble des paramètres de votre situation (CFE, plafonnement, déficits reportables, situation du foyer, etc.). Elle ne constitue pas un conseil personnalisé.

Un arbitrage à sécuriser ?

Le choix d'un régime engage plusieurs années et la fiscalité de la revente. CEM vous aide à trancher au regard de votre situation complète.

Contacter CEM →

Comprendre la fiscalité de la LMNP

La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) permet de louer un logement meublé tout en bénéficiant d'une fiscalité avantageuse. Les loyers sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers. Vous avez le choix entre deux régimes : le micro-BIC et le régime réel. Ce choix détermine directement le montant de votre impôt.

Régime simplifié

Le micro-BIC

Un abattement forfaitaire est appliqué sur vos recettes, sans justificatif : 50 % (longue durée et meublé classé), 71 % (chambres d'hôtes) ou 30 % (meublé non classé). Simple, mais aucune charge réelle n'est déductible. Idéal quand vos charges sont faibles.

Régime réel

Le régime réel

Vous déduisez vos charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, gestion, travaux) et amortissez le bien et le mobilier. Souvent bien plus avantageux dès que vous avez un crédit ou des charges significatives — mais nécessite une comptabilité.

Comment choisir entre micro-BIC et réel ?

La règle de base : le régime réel devient avantageux dès que vos charges et amortissements dépassent l'abattement forfaitaire du micro-BIC. Par exemple, sur des recettes de 20 000 € en meublé longue durée, l'abattement micro est de 10 000 € (50 %). Si vos charges + amortissements dépassent ce montant, le réel réduit davantage votre base imposable.

Mais l'arbitrage ne s'arrête pas à l'année en cours. Il faut intégrer :

  • la durée d'engagement (l'option réel est reconduite tacitement) ;
  • la fiscalité de la revente et la réintégration des amortissements (LF 2025) ;
  • l'évolution prévisible de vos charges et de votre TMI ;
  • la tenue comptable qu'implique le régime réel.
Le saviez-vous ?

Au régime réel, l'amortissement ne peut pas créer de déficit : la fraction non utilisée une année est reportable sans limite de durée. C'est ce mécanisme qui permet, dans de nombreux cas, de neutraliser l'impôt sur les loyers pendant plusieurs années.

Questions fréquentes sur la LMNP

Qu'est-ce que le statut LMNP ?

La LMNP s'applique aux particuliers louant un logement meublé dont les recettes annuelles ne dépassent pas 23 000 € ou restent inférieures aux autres revenus du foyer. Au-delà, on bascule en Loueur Meublé Professionnel (LMP), au régime social et fiscal différent.

Quel est le plafond du micro-BIC en 2025 ?

77 700 € pour la location longue durée et le meublé de tourisme classé, 188 700 € pour les chambres d'hôtes, et 15 000 € pour le meublé de tourisme non classé. Au-delà, le régime réel s'impose.

Peut-on changer de régime ?

Oui : l'option pour le réel se formule auprès de l'administration fiscale et engage en principe un an, reconduit tacitement. Le retour au micro doit être anticipé, notamment au regard des amortissements en cours.