On croit souvent que seule la vente de la résidence principale échappe à l'impôt sur la plus-value immobilière. Il existe pourtant une autre exonération, bien moins connue : celle de la première cession d'un logement autre que la résidence principale.
Deux conditions cumulatives
Pour en bénéficier, le vendeur doit remplir deux conditions :
- ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale, directement ou indirectement, au cours des 4 années précédant la cession ;
- réemployer le prix de cession dans un délai de 24 mois pour acquérir ou faire construire sa résidence principale.
Cette exonération ne peut être utilisée qu'une seule fois dans la vie.
Le cas type : le locataire investisseur
Imaginons un dirigeant locataire de son logement, mais propriétaire d'un appartement mis en location. Il souhaite enfin acheter sa résidence principale. En vendant son bien locatif et en réinvestissant le prix de vente dans son futur logement, il peut être exonéré d'impôt sur la plus-value réalisée.
C'est précisément le profil visé par ce dispositif : permettre à ceux qui ne sont pas encore propriétaires de leur résidence principale de mobiliser leur patrimoine immobilier pour le devenir.
Une exonération au prorata du réemploi
Point important : l'exonération est calculée au prorata de la fraction du prix réemployée. Si vous ne réinvestissez qu'une partie du prix de cession dans votre résidence principale, seule la part correspondante de la plus-value est exonérée. Le solde reste imposable dans les conditions habituelles.
Avant de vendre, il est donc essentiel de vérifier votre éligibilité et de calibrer le réemploi : situation au regard de la résidence principale sur les 4 dernières années, respect du délai de 24 mois, montant effectivement réinvesti. Un point à étudier avec votre conseil en amont de la signature, car une fois l'acte passé, il est trop tard pour optimiser.
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